L’encours de crédit habitat est en hausse marquée sur les derniers mois – 8,4 % sur un an en mars 2011, après 8,2 % fin 2010 –, soit une vive accélération par rapport à fin 2009 (3,9 %). La hausse de la production de nouveaux prêts habitat (en cumul 12 mois) reste extrêmement forte – 67 % sur un an en mars 2011 – mais moins qu’il y a quelques mois (77 % fin 2010).
Un rythme de progression élevé
Ce dynamisme du crédit habitat contraste avec ce que l’on observe ailleurs en Europe. Le marché résidentiel français a en effet connu, en 2010, un rebond marqué et un peu surprenant. Les ventes se sont accrues de 32 % dans l’ancien par rapport à 2009, et de 8 % dans le neuf (promoteurs) et retrouvent des niveaux proches des points hauts de 2004-2006. Les prix se sont accrus de près de 10 % dans l’ancien en glissement annuel et dépassent légèrement les points hauts de la mi-2008. Ils ont rebondi de 17,5 % à Paris. La phase de correction du marché a été courte (de mi-2008 à mi-2009) et mesurée, plus qu’ailleurs et plus que dans les cycles précédents. Le rebond qui a suivi a été très soutenu, malgré un taux de chômage élevé et des prix surévalués. Au-delà des fondamentaux favorables du marché immobilier français, trois éléments ont joué.
D’abord, et avant tout, un effet « valeur refuge » marqué. Face au manque de visibilité sur l’environnement économique, à des marchés boursiers volatils et incertains et aux faibles rémunérations des placements financiers, l’immobilier est apparu plus que jamais comme une valeur refuge. Ensuite, les acheteurs ont cherché à bénéficier de conditions optimales en matière de taux de crédit habitat et d’avantages fiscaux, sachant que sur ces deux points, l’année 2010 était extrêmement favorable et que l’année 2011 risquait de l’être moins. Enfin, l’offre était assez basse en France et très limitée en Ile-de-France. D’où un net déséquilibre offre-demande, des hausses de prix marquées et une croissance élevée du crédit.
Vers un soft landing
En 2011, ces tendances devraient s’infléchir et le marché se rééquilibrer en partie. Les taux de crédit habitat ont atteint leur point bas fin 2010 et ont commencé à remonter début 2011 : 3,70 % en mars pour un prêt habitat à taux fixe de durée supérieure à un an, contre 3,41 % en décembre. Ce mouvement va se poursuivre au cours des prochains mois, compte tenu de la hausse prévue des taux d’intérêt à court et long terme. Par ailleurs, les avantages fiscaux vont devenir moins attractifs et l’effet « valeur refuge » devrait moins jouer. Cette tendance ne devrait toutefois pas totalement se dissiper, étant donné la grande incertitude qui entoure les évolutions économiques et financières. De plus, le taux de chômage va rester élevé, et les prix sont assez nettement surévalués, de l’ordre de 15 % en France et 35 % à Paris.
Une correction marquée du marché semble toutefois assez peu probable. On pourrait plutôt retrouver un processus de soft landing comparable à celui observé en 2006-2007 : le marché reste porteur, mais les acheteurs sont moins nombreux, plus exigeants et attentistes, l’offre un peu plus large et les prix en hausse modérée, de l’ordre de + 5 % en 2011 et +2 % en 2012.
Dans ces conditions, la production de crédit habitat retrouverait des rythmes de hausse plus mesurés, de l’ordre de 10 % : la croissance du marché serait assez limitée et les flux liés aux remboursements anticipés/nouveaux crédits seraient en baisse, avec la remontée des taux d’intérêt. Le taux de croissance de l’encours de crédit serait de l’ordre de 8 % fin 2011, niveau élevé, mais un peu en retrait par rapport aux rythmes actuels.
