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Placement

SCPI : de la croissance à l’utilité économique

Quand un conseiller fait souscrire des parts de SCPI à l’un de ses clients, il déplace de l’argent le plus souvent éloigné de l’économie vers une industrie immobilière au service direct des entreprises.

Le 26/02/2019
Guy Marty

Ce n’était pas écrit d’avance, mais l’année 2018 a été un bon cru pour les SCPI immobilier d’entreprise : après la création de l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI) et dans une ambiance de condamnation de la « rente » immobilière, avec également une Bourse qui semblait bien orientée dans les premiers mois de l’année, on pouvait s’attendre à un ralentissement relativement accentué de ce placement immobilier. Or celui-ci n’a pas eu lieu : les capitaux collectés ont été de 5,1 milliards d’euros en 2018, à comparer aux 5,3 de 2016 et 6,1 de 2017, deux années qui marquaient un nouveau palier par rapport aux années précédentes.

Pourquoi 5 milliards ?

La collecte annuelle avait été de 2,7 milliards en 2014, et ce chiffre avait été salué comme un record historique. Comme il n’est pas possible de courir à la fois un sprint et une course de fond, il est temps de reconnaître que les SCPI sont entrées dans les mœurs. Elles ne sont plus un placement original ou confidentiel.

Cause ou effet, peu importe, les réseaux de distribution sont depuis quelque temps parfaitement familiarisés avec le produit, son utilité pour les particuliers, les montages qu’il est possible d’imaginer, du plus simple qui est l’achat à crédit aux plus sophistiqués que sont les démembrements de propriété, en passant par les unités de compte dans les contrats d’assurance vie. Cela signifie que le travail de formation, d’éducation, des réseaux – indépendants, plateformes, banques, compagnies d’assurance – a été considérable. Or tout investissement en formation produit ses résultats sur de nombreuses années. Une fois aguerris, les conseillers n’abandonnent pas rapidement ce qu’ils savent bien faire.

Si l’on ajoute à cela que le paysage des placements ne s’est pas modifié – taux bas, rendement supérieur des SCPI, climat boursier plutôt incertain –, on comprend que ce produit de type « soyez tranquille, mais avec une certaine rentabilité » continue sur sa lancée.

La question des performances

En 2018, la revalorisation des parts a été en moyenne de 0,82 % et le rendement (en toute rigueur le taux de « Distribution sur valeur moyenne de part) de 4,35 %.

Ces chiffres sont, en première approche, raisonnables. Ce n’est pas tant des plus-values qu’il faut en effet attendre de l’immobilier d’entreprise, dans un contexte où celui-ci exige de plus en plus d’investissements pour son adaptation à la fois aux nouvelles normes et aux demandes évolutives des entreprises.

On attend donc un rendement supérieur à celui des placements courants, et c’est bien le cas. Notons d’ailleurs que l’AMF a demandé que l’appellation « SCPI de rendement » disparaisse, au profit des deux catégories « immobilier d’entreprise » et « logement ». Mais la réalité est plus forte que les mots, c’est bien le rendement qui reste l’argument de séduction pour les souscripteurs de SCPI.

Si l’on regarde d’un peu plus près, on s’aperçoit que les écarts entre SCPI sont très prononcés. Derrière la moyenne de 4,35 % se cache un éventail de 7,91 % à 1,9 % [1]. Et derrière les deux facteurs classiques qui entrent naturellement en compte – le couple rentabilité/risque et les événements exceptionnels – subsistent des écarts importants qui suscitent une interrogation sur l’arbitrage entre la distribution immédiate et la capacité future à distribuer.

C’est à cet endroit que l’on peut souhaiter un saut qualitatif. Le rendement immédiat des SCPI est aujourd’hui attrayant pour les conseillers et leurs clients. Mais que se passerait-il si un peu d’analyse financière venait réveiller cette simplicité confortable ? L’examen des réserves, de la proportion de ré-investissement dans la performance des immeubles, voire la prise en compte des immeubles non loués car en cours de travaux, voire encore l’analyse de la structure du patrimoine, les éléments sont nombreux qui justifieraient une approche devenue somme toute classique pour les Foncières cotées en Bourse, les SIIC.

Utilité économique

Les SCPI contribuent depuis leur naissance au tissu des PME en mettant à leur disposition des locaux. C’est toujours vrai, en sachant que certaines, par leur taille, ont commencé à partir à l’assaut d’immeubles de grandes entreprises.

Mais il y a un autre aspect de l’utilité économique, celui des progrès de productivité, donc du soutien à la croissance. Je ne parle pas ici de la productivité du travail, mais de celle du capital. On le sait, la France dispose d’un gisement considérable en matière de productivité du capital par la masse d’épargne qui est loin d’être investie à l’optimal. Or quand un conseiller fait souscrire des parts de SCPI à l’un de ses clients, il déplace de l’argent le plus souvent éloigné de l’économie vers une industrie immobilière au service direct des entreprises.

Cette utilité plus large prend de la consistance avec la régularité de la collecte nouvelle de capitaux. En ce sens, les résultats de l’année 2018 sont une bonne nouvelle.

 

[1] https://www.pierrepapier.fr/indicateurs/les-performances-des-scpi/

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