La croissance des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) et des organismes de placement collectif en immobilier (OPCI) ralentit en 2018. Il est vrai que les années 2016 et 2017 avaient enregistré chacune une collecte record de près de 10 milliards d’euros. Alors, avec un score qui devrait s’établir autour de 7 milliards cette année, il est tentant de parler de ralentissement. C’est néanmoins de croissance qu’il s’agit.
Le contexte actuel des placements de long terme n’est pas simple. L’assurance vie en unités de compte souffre des performances contrastées des Bourses. La Bourse de Paris par exemple, a tenté plusieurs échappées vers la hausse, mais le CAC 40 était à 5 315 en début d’année, et est redescendu en dessous du seuil des 5 000 en novembre. Au même moment le Dow Jones est revenu à son niveau de début d’année, après avoir connu des hausses et des baisses plutôt vives. Il est difficile de savoir comment les Bourses termineront finalement l’année, mais il est certain que l’absence d’ambiance claire rend plus difficile pour les conseillers de promouvoir l’assurance vie en unités de compte.
Or SCPI et OPCI sont, pour une part non négligeable, proposés dans le cadre de contrats d’assurance vie. L’effet de contagion est vraisemblable. Quoi qu’il en soit, le rythme de croissance reste non négligeable, proche de 10 % rapporté à la capitalisation, ce qui appelle plusieurs observations.
Pédagogie et élargissement de l’offre
Depuis plusieurs années, un effort considérable de formation, d’animation, d’explication a été déployé en faveur des produits de la pierre-papier. La comparaison entre l’investissement locatif et les fonds immobiliers, mais aussi l’équivalence des SCPI ou OPCI dans le domaine de l’immobilier avec ce que sont les organismes de placements collectifs en valeurs mobilières (OPCVM) en Bourse, sont largement entrées dans les mœurs, à grand renfort de vidéos sur internet ou sur les réseaux sociaux. Retenir un OPCI ou une SCPI si l’on veut mettre de l’immobilier parmi ses unités de compte est devenu une proposition sinon banale, du moins courante. Nombre de professionnels sont devenus des apôtres aguerris du démembrement de propriété : l’achat de nue-propriété, éventuellement à crédit, pour accélérer la formation de capital, ou l’achat d’usufruit temporaire dans l’intention d’obtenir des revenus plus élevés pendant une durée fixée à l’avance. Les argumentaires sont rodés, la clientèle s’est élargie, et s’est d’ailleurs aussi rajeunie.
Dans le même temps, si l’on n’en est pas encore au « factor investing », l’approche thématique est désormais largement pratiquée. Au-delà des traditionnels « bureaux-commerces-entrepôts », l’offre s’est ouverte à l’hôtellerie, au cycle de vie, des crèches aux résidences seniors en passant par les résidences étudiantes, et à la santé.
Une autre tendance importante est celle de la diversification européenne. La dynamique est double : d’abord, obtenir une plus grande assise de sécurité par la diversification en dehors des frontières ; ensuite, et c’est un argument qui devrait peu à peu prendre de l’importance, créer des sources de revenus en provenance d’autres économies que la nôtre.
Toutes ces évolutions augurent d’une certaine robustesse de la croissance de la pierre-papier dans l’épargne française. Où sont les risques ?
Un monde de turbulences
Les deux atouts indéniables des SCPI et OPCI sont actuellement le sentiment de sécurité et le niveau de rendement. Que se passerait-il s’il y avait un choc sur l’immobilier ?
C’est sans aucun doute le point faible du dispositif actuel. Pour nombre de clients, sécurité est synonyme d’absence de perte de valeur. Or on ne peut exclure des variations de prix, un jour ou l’autre, indépendamment de l’intérêt du placement dans la durée. Toute la question est de savoir si les conseils vont, de plus en plus, déplacer le concept de sécurité de l’absolu vers le relatif. La place de l’immobilier dans un patrimoine est un argument plus fondé que la seule performance d’aujourd’hui, mais elle est moins facile à vendre. C’est pourtant quand tout va bien qu’il est prudent de s’assurer que le client comprend ce qu’il achète, et qu'il est à l’abri d’éventuels malentendus.
Quant aux rendements actuels, outre qu’ils favorisent le recours au crédit, ils rendent favorable la comparaison avec les placements sans risque, au moment où les placements à risque sont chahutés. C’est un ressort pour la diffusion. Il est difficile de pronostiquer combien de temps une telle configuration peut se maintenir. Mais l’appétit actuel des investisseurs institutionnels pour l’immobilier semble montrer que cet actif de long terme n’est pas un mauvais choix dans les circonstances présentes.
En attendant d’éventuelles turbulences, il reste que l’épargne qui nourrit les fonds immobiliers est transformée en actifs gérés, avec une forte préoccupation des critères de qualité environnementale, et avec la possibilité d’adapter régulièrement les immeubles aux nouvelles conditions d’usage. C’est donc de l’immobilier vivant, destiné à rester dans le jeu de l’utilité économique.
L’épargne investit vers l’économie ; qui s’en plaindrait ?
