Pierre papier, dans quel sens souffle le vent ?

Quand le monde est entré en confinement au premier trimestre 2020, personne n’imaginait l’ampleur ni la durée de ce qui allait se produire. Maintenant nous savons. Le choc économique est rude, la reprise ne sera pas pour tous les secteurs. Des transformations profondes, de long terme, sont à l’œuvre. Les marchés immobiliers ont encaissé le choc, et ne pourront que suivre les prochaines évolutions.

Dans ce contexte, les placements immobiliers « intermédiés » cotés ou non cotés qui composent la pierre papier ont naturellement réagi de façons fort différentes.

Foncières cotées, la sanction de la Bourse

On connaît la règle : à court terme les foncières cotées, les fameuses SIIC [1] , suivent la Bourse ; à moyen ou long terme, elles reflètent les performances de l’immobilier.

Pour l’instant, nous sommes dans le court terme ! D’abord il y a eu la baisse soudaine et brutale du 20 mars 2020. Puis l’ensemble de la Bourse a progressivement réparé cet accident, et retrouvé son niveau en mars 2021. Mais pas les foncières. Deux raisons à cela. La première, les plus belles capitalisations immobilières de la cote étaient investies en centres commerciaux, et sont donc particulièrement pénalisées. La seconde raison est dans la nature de la Bourse, qui est d’exagérer les mouvements immédiats. Parce qu’il y a incertitude sur les différents marchés immobiliers d’entreprise, de profondes décotes sont pour l’instant imposées aux foncières.

Le constat peut s’établir ainsi, style « verre à moitié vide ou à moitié plein » : les foncières ont beaucoup baissé (-27 % en 2020) et ne sont pas en train de véritablement remonter ; on peut aujourd’hui acheter de l’immobilier au rabais en passant par la Bourse, si l’on est prêt à attendre quelque temps.

OPCI, la diversification

C’est l’originalité des OPCI [2] de détenir à la fois de l’immobilier (60 %) et des placements financiers (40 %). En 2020, les foncières détenues dans les OPCI ont pénalisé la performance globale, qui s’établit à -1,55 %.

La logique de la diversification est à l’œuvre, il est dans la construction de ce produit de ne jamais être le lièvre mais toujours la tortue. Les palmarès annuels sont moins importants que la performance dans la durée.

SCPI, pour l’instant le momentum

Les SCPI [3] n’étant pas cotées, leurs performances sont directement liées aux marchés immobiliers sur lesquels elles sont investies. Ainsi pour l’immobilier d’entreprise, leur performance globale s’établit à 5,30 % en 2020, dont 4,18 % pour le seul rendement.

Seules quelques SCPI spécialisées sur l’hôtellerie ou le commerce ont réellement souffert. À l’inverse la santé et la logistique ont été des spécialisations heureuses. Pour le plus grand nombre des SCPI, bureaux ou diversifiées, les valeurs de parts ont bénéficié du fait que les experts immobiliers ont été très conservateurs. Il faut en effet attendre une véritable reprise des activités pour savoir quelles évolutions de prix se dessineront. L’année 2020 était donc une sorte d’année de transition, une année vécue en apesanteur, comme d’ailleurs une grande part de l’économie.

En perspective

Les années 2021 et 2022 soulèvent plusieurs questions :

– tout d’abord, comment les entreprises vont-elles sortir de la période actuelle ? Pour les SCPI, selon leurs locataires, cela peut modifier les flux de loyers. Ce sont des évolutions généralement assez lentes, mais l’impact peut commencer à se faire sentir en 2021 ;

– ensuite, quels segments immobiliers (types d’immeubles/qualités/localisations) vont être touchés ou au contraire se valoriser ? Ce qui était du « prime » hier le sera-t-il encore demain ? Les expertises immobilières vont progressivement se différencier, ce qui aura un effet sur les valeurs de parts ;

– enfin, comment se portera la collecte d’épargne nouvelle ? L’année 2020 a été exemplaire à cet égard. On peut dire que l’élan – le « momentum » – de ces dernières années n’a pas vraiment été interrompu. Parce que les sociétés de gestion ont beaucoup communiqué, que les réseaux de distribution sont restés actifs, et cela dans un contexte de placements où le rendement des SCPI était particulièrement attractif.

Dans leurs prochaines performances, les SCPI vont commencer à intégrer les effets économiques de la crise sanitaire. Les flux de capitaux qui vont alors les irriguer seront déterminants. Ils leur permettront en effet de compléter ou transformer plus rapidement leurs patrimoines selon les nouvelles lignes d’avenir.

 

Guy Marty est le fondateur et directeur de PierrePapier.fr .