Combiner impact social et potentiel de performance financière

Le fonds Certivia, actuellement ferm&eacute; &agrave; la commercialisation, a &eacute;t&eacute; cr&eacute;&eacute; &agrave; l&rsquo;initiative de la Caisse des D&eacute;p&ocirc;ts, en septembre 2014, et constitue le premier fonds viager mutualis&eacute; d&eacute;di&eacute; aux investisseurs institutionnels fran&ccedil;ais. Depuis son lancement, cette Sicav, d&rsquo;une dur&eacute;e de vie de 25 ans prorogeable, a collect&eacute; 150 millions d&rsquo;euros aupr&egrave;s de onze investisseurs institutionnels fran&ccedil;ais de premier plan. Un triple objectif L&rsquo;objectif de ce fonds est triple : apporter une solution pour pallier la baisse structurelle des revenus des personnes &acirc;g&eacute;es et am&eacute;liorer leur quotidien ; favoriser leur maintien &agrave; leur domicile ; stimuler et s&eacute;curiser le march&eacute; du viager en France par des standards de qualit&eacute; &eacute;lev&eacute;s. Sa gestion a &eacute;t&eacute; confi&eacute;e au groupement La Fran&ccedil;aise Real Estate Managers (REM) et Ren&eacute;e Costes Viager. La Fran&ccedil;aise REM est charg&eacute;e des relations avec les investisseurs et de la gestion du fonds (acquisition et suivi des biens), en partenariat avec un Property Manager qui s&rsquo;occupe de la gestion des flux (charges courantes propri&eacute;taires, taxe fonci&egrave;re, service de la rente, travaux&hellip;) et des relations entre le fonds et les vendeurs (cr&eacute;direntiers). Quant &agrave; Ren&eacute;e Costes Viager, il apporte toute son expertise sur ce march&eacute; et a, &agrave; ce titre, un r&ocirc;le p&eacute;dagogique. Il veille aussi &agrave; la qualit&eacute; du sourcing (l&rsquo;approvisionnement du fonds en biens) gr&acirc;ce &agrave; ses 100 conseillers capables de r&eacute;aliser un maillage de tout le territoire. Ces conseillers rencontrent et accompagnent les seniors dans leur &laquo; projet viager &raquo; et assurent un suivi dans la dur&eacute;e de la relation entre vendeurs (cr&eacute;direntiers) et acheteurs (d&eacute;birentiers). Le viager : une r&eacute;ponse &agrave; l&rsquo;allongement de la dur&eacute;e de la vie Le vieillissement de la population est un enjeu de soci&eacute;t&eacute; majeur. Selon l&rsquo;Insee, en 2060, 23,6 millions de personnes seraient &acirc;g&eacute;es de 60 ans et plus en France, soit une personne sur trois [1] . Cette population doit faire face &agrave; une baisse de ses revenus, mais aussi &agrave; de nouveaux besoins entra&icirc;nant des d&eacute;penses suppl&eacute;mentaires, souvent d&rsquo;ordre m&eacute;dical. Dans ce contexte, le viager, en rendant liquide le patrimoine immobilier, appara&icirc;t comme une solution &agrave; cette probl&eacute;matique de l&rsquo;allongement de la vie. Il r&eacute;pond au besoin de compl&eacute;ment de revenus des personnes &acirc;g&eacute;es, souvent dot&eacute;es de moyens modestes mais propri&eacute;taires de leur r&eacute;sidence principale (73 % des plus de 65 ans [2] ) et d&eacute;sireux d'y demeurer. Un fonds &agrave; vocation sociale Avec 4 000 &agrave; 5 000 transactions par an [3] &ndash; soit moins de 1 % du march&eacute; de l&rsquo;immobilier r&eacute;sidentiel ancien &ndash;, le viager reste un march&eacute; de niche en France. Plusieurs raisons peuvent l'expliquer. Un viager classique est une relation entre deux particuliers, un cr&eacute;direntier et un d&eacute;birentier. Du c&ocirc;t&eacute; des vendeurs, la question est sensible et la crainte de voir son bien sous-&eacute;valu&eacute; r&eacute;elle. Du c&ocirc;t&eacute; de l&rsquo;acheteur, l&rsquo;incertitude sur la dur&eacute;e de vie de l&rsquo;occupant, et donc sur le co&ucirc;t de la transaction, peut &ecirc;tre dissuasive. Dans le cas de Certivia, le d&eacute;birentier est le fonds. Il acquiert les biens et verse au cr&eacute;direntier un bouquet et une rente viag&egrave;re. La relation entre deux personnes physiques dispara&icirc;t. Cette solution permet de g&eacute;rer les enjeux &eacute;motionnels inh&eacute;rents au viager et d&rsquo;&eacute;viter les blocages, tant du c&ocirc;t&eacute; des vendeurs que des acqu&eacute;reurs. Pour le cr&eacute;direntier, le viager mutualis&eacute; se veut plus rassurant : en raison de la solidit&eacute; financi&egrave;re des investisseurs du fonds, il a la garantie de percevoir ses rentes. De m&ecirc;me, il b&eacute;n&eacute;ficie d&rsquo;une transparence dans l&rsquo;approche, la d&eacute;termination du prix et le suivi du contrat viager ainsi que d&rsquo;une protection juridique. L&rsquo;arriv&eacute;e d&rsquo;un acteur institutionnel tel que Certivia sur le march&eacute; du viager permet ainsi de stimuler et d&rsquo;accompagner le d&eacute;veloppement d'un secteur qui, compte tenu du patrimoine immobilier des retrait&eacute;s, pr&eacute;sente un fort potentiel de d&eacute;veloppement. Certivia apporte &eacute;galement : une am&eacute;lioration et une homog&eacute;n&eacute;isation des pratiques de march&eacute;, gr&acirc;ce &agrave; la pr&eacute;sence d&rsquo;investisseurs institutionnels de r&eacute;f&eacute;rence et l&rsquo;application de standards de qualit&eacute; &eacute;lev&eacute;s visant &agrave; s&eacute;curiser la personne &acirc;g&eacute;e dans son &laquo; projet viager &raquo; ; une meilleure compr&eacute;hension du viager et une transparence accrue, gr&acirc;ce &agrave; la diffusion d&rsquo;informations relay&eacute;es par le r&eacute;seau des notaires ; une stimulation du march&eacute; et un d&eacute;veloppement du volume d&rsquo;op&eacute;rations viag&egrave;res, par l&rsquo;effet d&rsquo;entra&icirc;nement. Enfin, les investisseurs se constituent un portefeuille diversifi&eacute; de plusieurs biens avec une mutualisation des risques, tout en r&eacute;alisant un placement combinant un impact social et un couple rendement-risque attractif sur long terme. Un r&eacute;el impact social De par ses objectifs, Certivia a un impact social. &Agrave; juin 2017, les cr&eacute;direntiers ayant c&eacute;d&eacute; au fonds leur bien en viager occup&eacute; ont re&ccedil;u, en moyenne, un bouquet de 80 000 euros au moment de la vente et per&ccedil;oivent une rente moyenne mensuelle de 1 000 euros, soit une augmentation de leurs revenus de plus de 50 % [4] . Ils ont ainsi sensiblement am&eacute;lior&eacute; leurs conditions de vie tout en se maintenant dans leur logement. Par ailleurs, l&rsquo;impact social de cette action est significatif, comme en t&eacute;moignent les motivations recueillies aupr&egrave;s des cr&eacute;direntiers ayant fait confiance &agrave; Certivia [5] : pour 51 % d&rsquo;entre eux, il s&rsquo;agit de faire face &agrave; une situation de pr&eacute;carit&eacute; actuelle ou &agrave; venir et/ou de prot&eacute;ger leur conjoint survivant gr&acirc;ce &agrave; la r&eacute;versibilit&eacute; de la rente viag&egrave;re ; pour 23 %, cette transaction leur permet d&rsquo;effectuer des donations de leur vivant &agrave; leurs proches ; 21 % des cr&eacute;direntiers d&eacute;clarent vendre &agrave; Certivia afin d&rsquo;am&eacute;liorer leur quotidien et profiter de leur retraite ; 5 % le font avec pour objectif d&rsquo;adapter et de r&eacute;nover leur logement. &Agrave; noter qu&rsquo;en cas de placement d&rsquo;un cr&eacute;direntier en &eacute;tablissement sp&eacute;cialis&eacute;, la rente vers&eacute;e est revaloris&eacute;e puisqu&rsquo;il renonce au droit d&rsquo;usage et d&rsquo;habitation. Le bien est ensuite c&eacute;d&eacute;. La strat&eacute;gie d&rsquo;investissement Les caract&eacute;ristiques du fonds ont &eacute;t&eacute; d&eacute;finies en coh&eacute;rence avec ses objectifs. Il s&rsquo;agit de s&eacute;lectionner des actifs qui y r&eacute;pondent, tout en gardant &agrave; l&rsquo;esprit de ne pas p&eacute;naliser le fonds &agrave; la revente. Par cons&eacute;quent, la pertinence de ce fonds n&eacute;cessite de respecter les r&egrave;gles d&rsquo;investissement propres &agrave; l&rsquo;immobilier r&eacute;sidentiel. La localisation des biens acquis est un &eacute;l&eacute;ment essentiel dans la politique d&rsquo;investissement et dans une optique de revente, une fois les biens lib&eacute;r&eacute;s. Le fonds n&rsquo;a en effet pas vocation &agrave; conserver les biens &agrave; des fins locatives et ils sont directement c&eacute;d&eacute;s &agrave; leur lib&eacute;ration. Les actifs doivent donc &ecirc;tre acquis occup&eacute;s. &Agrave; d&eacute;faut, la cession d&rsquo;un viager libre imm&eacute;diatement apr&egrave;s son acquisition pourrait &ecirc;tre qualifi&eacute;e en op&eacute;ration de marchand de biens. La curiosit&eacute; des march&eacute;s &eacute;trangers La Fran&ccedil;aise a &eacute;t&eacute; questionn&eacute;e par des universitaires et diplomates japonais sur le fonctionnement de Certivia. Cette d&eacute;marche r&eacute;pondait &agrave; un besoin de la soci&eacute;t&eacute; japonaise, qui conna&icirc;t aussi un vieillissement de sa population, de mon&eacute;tiser le patrimoine immobilier de ses retrait&eacute;s. Les sp&eacute;cificit&eacute;s li&eacute;es &agrave; la gestion du fonds Certivia se veut s&eacute;lectif sur les biens achet&eacute;s en viager occup&eacute;s avec r&eacute;serve de droit d&rsquo;usage au profit du cr&eacute;direntier. Cela revient &agrave; faire de l&rsquo;immobilier r&eacute;sidentiel en d&eacute;membrement. &Agrave; ce jour, 345 biens [6] ont &eacute;t&eacute; acquis (et 80 biens sont en cours d&rsquo;acquisition), dont 85 % d&rsquo;appartements en copropri&eacute;t&eacute; et 15 % de maisons individuelles. Ces r&eacute;sidences principales se situent &agrave; 90 % en Ile-de-France et en Provence-Alpes-C&ocirc;te d&rsquo;Azur. Le solde pouvant provenir de biens acquis dans d&rsquo;autres grandes agglom&eacute;rations (Bordeaux, Lyon&hellip;). Pour c&eacute;der leur logement, les propri&eacute;taires doivent avoir 70 ans et plus. Les fonds sont appel&eacute;s aupr&egrave;s des associ&eacute;s au fil des besoins, des acquisitions, du paiement des charges et des rentes sur toute la dur&eacute;e d&rsquo;engagement. Il n&rsquo;y a aucune compensation entre les produits de la vente et le paiement des charges et des rentes. Ces derni&egrave;res doivent n&eacute;cessairement faire l&rsquo;objet d&rsquo;un appel sp&eacute;cifique. Il est donc possible d&rsquo;avoir en m&ecirc;me temps une demande de fonds et un remboursement. Les derni&egrave;res acquisitions devraient &ecirc;tre sign&eacute;es au plus tard &agrave; la fin du 1er semestre 2019. Au-del&agrave; de cette date, seules des rentes seront vers&eacute;es aux cr&eacute;direntiers. Les versements du produit des ventes devraient &ecirc;tre sup&eacute;rieurs aux appels de fonds d&egrave;s 2021. Finalement, compte tenu des flux entrants et sortants, l&rsquo;exposition maximale sera d&rsquo;environ 75 millions d&rsquo;euros. Enfin, les actionnaires devraient percevoir d&egrave;s 2018 les premiers versements r&eacute;sultant des ventes. Ils seront constitu&eacute;s de capital (par r&eacute;duction) et de plus-values de cession. L&rsquo;id&eacute;e est de ne pas th&eacute;sauriser dans le fonds la tr&eacute;sorerie issue de la vente de l&rsquo;actif, d&rsquo;o&ugrave; le reversement int&eacute;gral du produit de la cession. Performance cible, liquidit&eacute;, risques Le TRI (taux de rendement interne) d&eacute;pend de l&rsquo;&eacute;volution du march&eacute; immobilier et de la dur&eacute;e effective du viager. &Agrave; noter qu&rsquo;il n&rsquo;y a ici aucun risque locatif puisqu&rsquo;il s&rsquo;agit d&rsquo;une op&eacute;ration de plus-value de cession. Durant la dur&eacute;e de vie du fonds, aucune liquidit&eacute; n&rsquo;est offerte aux investisseurs. Le capital des cessions, intervenant &agrave; la suite de la lib&eacute;ration des biens, leur est restitu&eacute; au fil de l&rsquo;eau. Deux risques principaux peuvent &ecirc;tre retenus : le premier risque est li&eacute; &agrave; l&rsquo;&eacute;volution de l&rsquo;esp&eacute;rance de vie des cr&eacute;direntiers, mais il est limit&eacute; au regard de la diversification et du nombre de biens d&eacute;tenus ; le second porte sur la baisse du march&eacute; immobilier r&eacute;sidentiel sur longue p&eacute;riode. S&rsquo;ajoute le risque de perte en capital et d&rsquo;image, dont la gestion fait l&rsquo;objet d&rsquo;une attention particuli&egrave;re, avec la mise en place de pratiques et proc&eacute;dures sp&eacute;cifiques. De nouveaux projets de fonds viagers Fort du succ&egrave;s de Certivia, La Fran&ccedil;aise envisage de commercialiser un deuxi&egrave;me fonds de ce type. Si les processus de gestion et de sourcing restent identiques, les objectifs en termes de lev&eacute;es de fonds et d&rsquo;investissements seront revus &agrave; la hausse, et la strat&eacute;gie d&rsquo;investissement &eacute;voluera en cons&eacute;quence. Ce deuxi&egrave;me fonds viager mutualis&eacute; permettra aux investisseurs de continuer &agrave; profiter d&rsquo;une classe d&rsquo;actifs innovante, diversifi&eacute;e, d&eacute;corr&eacute;l&eacute;e (y compris de l&rsquo;immobilier), &agrave; faible volatilit&eacute; et combinant impact social et performance financi&egrave;re. Surtout, il valide le concept du viager institutionnel et structure davantage ce march&eacute;, en renfor&ccedil;ant son image notamment aupr&egrave;s du grand public. Ce qui devrait cr&eacute;er des &eacute;mules, d&rsquo;autant que le viager constitue une solution aux besoins de financement li&eacute;s au vieillissement de la population. 1 Insee, Tableau de l&rsquo;&eacute;conomie fran&ccedil;aise, &Eacute;dition 2016, Collection &laquo; Insee R&eacute;f&eacute;rences &raquo;, p. 27. 2 Insee, Les revenus et le patrimoine des m&eacute;nages, &Eacute;dition 2018 , coll. &laquo; Insee R&eacute;f&eacute;rences &raquo;, p. 179. 3 Barom&egrave;tre de l&rsquo;Institut d&rsquo;expertise et de formation au viager (IEFV). 4 La Fran&ccedil;aise Real Estate Managers. 5 La Fran&ccedil;aise &amp; Ren&eacute;e Costes Viager. 6 La Fran&ccedil;aise Real Estate Managers.

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