Le rebond du crédit habitat en France reste à confirmer

Le crédit habitat se redresse assez nettement depuis le début de l’année 2015. L’encours accélère peu à peu, à 3,5 % sur un an en septembre, contre 2,2 % fin 2014. La hausse était toutefois de 3,3 % fin 2013 et de 7 % par an en 2010-2011. Le mouvement de reprise de l’encours reste donc mesuré.

En revanche, la production de nouveaux prêts rebondit fortement. Le flux cumulé des 12 derniers mois progresse de 54 % sur un an en septembre. La production de prêts est un flux très volatil sur les dernières années, du fait de mouvements marqués sur les rachats de crédit externes (remboursement anticipé d’un prêt/nouveau prêt dans une autre banque). Après une baisse de 32 % en 2012, la production avait rebondi de 53 % en 2013 puis s’était réduite de 19 % en 2014. Elle devrait s’accroître de 70 % cette année. Les flux mensuels, proches de 10 milliards en 2014, atteignent des niveaux record, 20 milliards, au 3e trimestre 2015. Les rachats de crédits externes connaissent en effet une vive montée en puissance. Les taux de crédit habitat atteignent des plus bas historiques, 2,16 % en juillet pour un prêt habitat à long terme à taux fixe. Ils sont jugés proches de leur plancher et risquent de remonter tôt ou tard, ce qui conduit de nombreux ménages à renégocier (en interne) ou à opérer un rachat de crédit externe. La part des rachats dans la production, qui atteignait 12 % en 2014, remonte à 30 % au T2 2015 et près de 40 % au T3. La production hors rachats remonte également, mais de façon plus mesurée, en liaison avec la reprise du marché immobilier.

2016 moins porteur que 2015

Ces mouvements pourraient s’infléchir en 2016. Les taux de crédit habitat devraient en effet remonter légèrement. Ils dépendent pour une bonne part des taux des OAT 10 ans. Ceux-ci, proches de 1 % en septembre-octobre 2015, remonteraient graduellement en 2016, vers 1,50 % en fin d’année, compte tenu notamment des hausses de taux attendues aux États-Unis et d’un raffermissement de l’inflation en zone euro. D’où une légère hausse des taux de crédit, qui aura un double impact : d’abord, sur les rachats de crédit, qui devraient se réduire si les taux remontent ; ensuite, sur les prêts hors rachat, qui reflètent la tendance du marché immobilier.

Celui-ci s’est redressé assez nettement en 2015. Les ventes de logements sont en hausse marquée dans l’ancien et encore plus clairement dans le neuf. Les prix restent en léger repli mais des signes de raffermissement apparaissent. Deux facteurs expliquent ce rebond du marché :

• d’une part, le plan de relance dans le neuf, et notamment le dispositif Pinel pour l’investissement locatif et le recentrage du PTZ sur les zones moyennement ou peu tendues ;
• d’autre part, le très bas niveau des taux de crédit, qui conduit à débloquer ou accélérer certains projets et stimule les ventes.

La reprise du marché immobilier reste toutefois fragile. L’immobilier résidentiel reste affecté par des facteurs conjoncturels négatifs (croissance faible, chômage élevé, impact des mesures fiscales de 2012-2013, prix élevés et encore surévalués), même s’il bénéficie de fondamentaux favorables. Et le facteur taux ne jouera pas aussi favorablement en 2016 qu’en 2015 : la légère remontée des taux de crédit pourrait entraîner un certain attentisme et un tassement des ventes dans l’ancien en 2016.

Le marché serait ainsi moins dynamique en 2016. Les volumes de transactions resteraient élevés, mais en léger repli dans l’ancien. Ils seraient encore en hausse dans le neuf. Les prix de l’ancien baisseraient à nouveau faiblement.

Ceci conduirait à une croissance de l’encours de crédit habitat de 3 % environ fin 2016 après 3,7 % fin 2015. La production de nouveaux prêts se replierait d’environ 10 % par rapport aux très hauts niveaux de 2015.