Le crédit habitat pourrait un peu ralentir

En 2015, l’encours de crédit habitat s’est renforcé et le flux de nouveaux crédits a connu un rebond spectaculaire, lié aux plus bas historiques atteints par les taux de crédit habitat. Le crédit pourrait toutefois ralentir un peu en 2016 et 2017.

L’encours de crédit habitat, en hausse assez faible en 2014 (+2,2 % sur un an en décembre) a accéléré en 2015 (+4 % en décembre). Début 2016, on constate toutefois un léger freinage (+3,7 % en mars). La production brute de nouveaux prêts à l’habitat a presque doublé en 2015 (+81 % sur un an). La production mensuelle, proche de 11 milliards d’euros en 2013-2014, a atteint 18 milliards en moyenne en 2015. Elle se réduit toutefois début 2016, à 15 milliards par mois au premier trimestre.

Ces fluctuations s’expliquent en bonne partie par les rachats de crédits externes (remboursement anticipé d’un prêt et nouveau prêt dans une autre banque). La baisse des taux de crédit habitat avait stimulé ces rachats en 2013. Ils ont diminué en 2014, le recul des taux de crédit étant moins accusé. En 2015, les taux de crédit ont continué à reculer jusqu’à 2,2 % au 3e trimestre – un plus bas historique – avant de remonter très légèrement en fin d’année. Une bonne partie des emprunteurs ont estimé que ces taux étaient à leur plancher et qu’il était opportun de renégocier ou d’opérer un rachat de crédit avant qu’ils ne remontent. La part de la production de crédits liée aux rachats a été considérable : 35 % sur l’année contre 14 % en 2014 (enquête ACPR). Les rachats se sont toutefois réduits début 2016.

Ces mouvements pourraient s’infléchir au cours des prochains mois, en liaison avec un marché immobilier un peu moins soutenu. Celui-ci s’est clairement redressé en 2015, avec un rebond de 15 % du nombre de transactions de logements (dans l’ancien comme dans le neuf) et une stabilisation des prix. Ce rebond est de nature conjoncturelle et lié à deux facteurs. D’abord, la baisse marquée des taux de crédit, qui a provoqué un effet d’aubaine et stimulé les ventes. Ensuite, le plan de relance dans le neuf, notamment le dispositif Pinel pour l’investissement locatif et la réforme du prêt à taux zéro.

Deux scénarios

Pour 2016-2017, les perspectives sont plus incertaines. Plusieurs facteurs négatifs restent présents : une croissance économique assez faible (1,3 % en 2016 et 1,4 % en 2017), un taux de chômage quasi-stable à un niveau élevé, l’impact des mesures fiscales de 2012-2013 et des prix de vente encore élevés, même s’ils ne sont plus clairement surévalués. En sens inverse, les fondamentaux du marché (démographie, retraite, valeur refuge…) continueront à jouer et le PTZ est à nouveau renforcé en 2016.

L’évolution des taux de crédit est incertaine. Ils sont à nouveau en repli début 2016. Deux scénarios sont possibles, sachant que le niveau des taux de crédit dépend notamment de celui des OAT dix ans. Le scénario que nous privilégions est celui d’une remontée graduelle des taux OAT dix ans, vers 0,85 % fin 2016 et 1,25 % fin 2017, contre 0,55 % en mars 2016. Les taux de crédit devraient alors remonter modérément. L’effet d’aubaine pourrait s’atténuer. Les acheteurs seront moins pressés et plus hésitants, les taux n’étant plus à leur plancher. Dans ce scénario, les volumes de transactions resteraient élevés, mais en léger repli dans l’ancien. Ils progresseraient à nouveau dans le neuf, grâce aux mesures de soutien. Les prix de l’ancien seraient en légère hausse en 2016 (+1 % à +2 %) et stables en 2017. Ceci conduirait à une croissance de l’encours de crédit habitat de 3,8 % environ fin 2016 et 3,6 % fin 2017 après 4 % fin 2015. La production de nouveaux prêts se replierait de 13 % en 2016 et 10 % en 2017 par rapport aux hauts niveaux de 2015.

Un autre scénario est possible, celui d’un maintien des taux longs et des taux de crédit à un niveau très bas, voisin de celui de 2015. Dans ce cas, le marché immobilier resterait en 2016 aussi soutenu qu’en 2015. Mais une remontée des taux interviendra tôt ou tard et l’inflexion du marché serait ainsi décalée à 2017 ou 2018.